今年以來,各種房地產(chǎn)的刺激政策高頻出臺(tái)。據(jù)中指研究院監(jiān)測,2023年前三季度全國有超200省市(縣)出臺(tái)房地產(chǎn)政策超400條,特別7月以來,各地優(yōu)化政策頻次更是集體飆升,9月政策頻次達(dá)去年四季度以來單月最高水平,核心二線城市,甚至一線城市的政策落地不斷加速。
不過,有專家認(rèn)為,中央金融工作會(huì)議才是真正的分水嶺,房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的號(hào)角正式吹響,房地產(chǎn)可以穩(wěn)住了!
要防住金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)必須穩(wěn)住房地產(chǎn)市場
此前有段時(shí)間,很多人喜歡將中國、美國、日本、歐盟的房地產(chǎn)市場和股票市場做對(duì)比,美國、日本、歐盟的房地產(chǎn)市值和股票總市值的比值,均接近1:1,但中國的比值卻大幅偏離這一水平。一時(shí)間,「中國房地產(chǎn)市值超過美國和日本」的觀點(diǎn)廣為流傳。最后給出的結(jié)論是,中國房地產(chǎn)的問題很大。
不可否認(rèn),我國房地產(chǎn)在過去幾十年飛速發(fā)展確實(shí)積累了不少問題,但并不能因此抹殺其貢獻(xiàn),更不意味著可以放任其出問題。事實(shí)上,在當(dāng)下大國博弈的關(guān)鍵時(shí)刻,穩(wěn)住房地產(chǎn)這一國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要。
傳統(tǒng)資本主義國家,經(jīng)濟(jì)增長的初始資本一靠外部掠奪,二靠內(nèi)部資本市場債券、股票等融資。如果二者都行不通,還有別的辦法嗎?答案是,賣地。以美國為例,其獨(dú)立前是13個(gè)殖民地,是被掠奪的對(duì)象。美國建國(1776年)至1862 年,近百年的時(shí)間里,土地財(cái)政是政府財(cái)政的主要收入。期間,其「土地財(cái)政」收入主要是以國有土地出售收入為主,土地出售收入占聯(lián)邦政府收入最高的年份達(dá)到48%。
1862-1900年,才逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)產(chǎn)稅(征收對(duì)象主要包括以房地產(chǎn)為主的不動(dòng)產(chǎn)和其它少部分動(dòng)產(chǎn));20世紀(jì)40年代中期之后,開始真正形成以財(cái)產(chǎn)稅為主的地方財(cái)稅體制,土地財(cái)政依賴趨于弱化。
再看我們,別說在改革開放初期,即使到今天,債券、股票市場融資仍非主流。中國解決資本不足的問題,主要依靠「土地金融」。籍此,房地產(chǎn)市場為整個(gè)社會(huì)創(chuàng)造了豐沛的資本,使中國得以擺脫依賴過去剩余的傳統(tǒng)積累模式,轉(zhuǎn)向依靠未來收益的現(xiàn)代增長模式(即便是商業(yè)銀行的社會(huì)資本融資中,很大一部分也是以地方政府的土地或開發(fā)商的房子作為抵押,創(chuàng)造出來的貨幣)。
廈門大學(xué)教授趙燕菁就指出,這讓中國的資本市場,與美國有很大的不同。地方政府依靠豐厚的土地出讓金,不僅能從事大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),還能招商引資,推動(dòng)工業(yè)的發(fā)展……
中央金融工作會(huì)議吹響了戰(zhàn)斗的號(hào)角
10月30-31日召開的中央金融工作會(huì)議,就是一次總動(dòng)員。自1997年以來,我國共召開了6次全國性的金融工作會(huì)議,此前5次是「全國金融工作會(huì)議」,最近一次是「中央金融工作會(huì)議」,兩字之差,卻有巨大差別:領(lǐng)導(dǎo)班子集體出席會(huì)議,顯示了高層對(duì)金融工作的高度重視,其權(quán)威力度得到空前提升。
這次會(huì)議召開前,也做了很多鋪墊。今年3月以來,金融領(lǐng)導(dǎo)體制完成了重大改革,組建了高層決策議事協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)中央金融委員會(huì),設(shè)立了中央金融工作委員會(huì)指導(dǎo)金融系統(tǒng)黨建,銀保監(jiān)會(huì)改組為國家金融監(jiān)管總局,證監(jiān)會(huì)調(diào)整為國務(wù)院直屬機(jī)構(gòu),還有各級(jí)各地黨委領(lǐng)導(dǎo)下的金融工委。11月10日,證監(jiān)會(huì)、金融監(jiān)管總局「三定」(職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)、人員編制)方案最終出爐。
這一系列組織變革之后,實(shí)現(xiàn)了「黨指揮金融」??芍^厲兵秣馬,就等發(fā)令槍響了。這次中央金融工作會(huì)議,很大意義上就是部署新體制下的防風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展攻堅(jiān)戰(zhàn)的動(dòng)員會(huì)。
過去,防風(fēng)險(xiǎn)的工作也一直在進(jìn)行,但顯然形成的合力不夠,監(jiān)管不夠有力,對(duì)此,中央金融工作會(huì)議指出:「要清醒看到,金融領(lǐng)域各種矛盾和問題相互交織、相互影響,有的還很突出,經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多,金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效不高,金融亂象和腐敗問題屢禁不止,金融監(jiān)管和治理能力薄弱?!?
為了解決組織凝聚力和執(zhí)行力,「當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期,做好金融工作必須堅(jiān)持和加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)」。并且,在三個(gè)主要層面做了部署:
一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí),要打造「金融強(qiáng)國」;二、強(qiáng)化組織保障,建立起黨統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的一竿子到底的縱向組織保障體系;三、明確技術(shù)路線。還明確了幾大戰(zhàn)場:中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)、金融市場風(fēng)險(xiǎn)和外匯市場風(fēng)險(xiǎn)。
其中,地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)大眾格外關(guān)注,這兩者恰恰又有著千絲萬縷的聯(lián)系,并深度影響金融市場風(fēng)險(xiǎn)。
而我們知道,地方債跟房地產(chǎn)市場有很大關(guān)系,因?yàn)楹芏喑鞘懈叨纫蕾嚒竿恋刎?cái)政」,近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)整,讓賣地收入銳減,缺口一下放大,壓力非常大。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場,至關(guān)重要!因?yàn)椋蜩F還需自身硬,只要市場穩(wěn)住了,預(yù)期轉(zhuǎn)向,國際做空勢力也就無從著手了。
為此,會(huì)議提出「健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管」,這個(gè)表述過去是沒有出現(xiàn)過的。什么意思呢?這應(yīng)該是針對(duì)已經(jīng)出險(xiǎn)的房企,確保其能夠在未來交樓,針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高或重要性較強(qiáng)的頭部房企,后續(xù)有可能開啟「一對(duì)一」監(jiān)管,確保風(fēng)險(xiǎn)不再擴(kuò)大。
此外,會(huì)議還提出「完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理」,將房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)上升到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的高度,未來,「三條紅線」和「貸款集中度」管理有望適度、階段性放寬,以加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度,緩解重點(diǎn)房企的信用風(fēng)險(xiǎn)。
未來,民營房企的資金壓力有望得到一定程度的緩解,至少「借新還舊」可能增多。特別是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的房企,可能加大各類金融工具的利用。
對(duì)此,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康指出,中央金融工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策的定位,總體上還是延續(xù)2021年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后的政策方向,「實(shí)際上就是對(duì)‘合成謬誤’進(jìn)行糾偏以后,總體上更加積極地考慮房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),如何能夠更好地發(fā)揮應(yīng)有的功能作用。」
救市的戰(zhàn)斗已經(jīng)打響各部門火力密集輸出
作為金融系統(tǒng)最高規(guī)格的會(huì)議,每次全國金融工作會(huì)議均對(duì)我國下一步重大金融改革方向和政策「定調(diào)」。在黨領(lǐng)導(dǎo)金融的新體系下,中央金融工作會(huì)議結(jié)束之后,各項(xiàng)工作就迅速鋪開了。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的防風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)斗已經(jīng)打響,而且炮火輸出十分密集——
一、有針對(duì)整個(gè)資本市場的
11月2日,國家安全部發(fā)文指出,金融安全是國家安全的重要組成部分,維護(hù)金融安全,是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的一件帶有戰(zhàn)略性、根本性的大事。推動(dòng)我國金融高質(zhì)量發(fā)展,必須筑牢金融安全防線、守住金融風(fēng)險(xiǎn)底線……
對(duì)于系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害,其特別提到了「次貸危機(jī)」。并點(diǎn)明,個(gè)別國家把金融當(dāng)成地緣博弈的工具,一些居心叵測者妄圖興風(fēng)作浪,不僅有「看空者」「做空者」,還有「唱空者」「掏空者」,企圖動(dòng)搖國際社會(huì)對(duì)華投資信心,妄圖引發(fā)我國內(nèi)金融動(dòng)蕩。
最后,其表示,國家安全機(jī)關(guān)將認(rèn)真貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記重要講話和中央金融工作會(huì)議精神……把防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置……對(duì)金融領(lǐng)域國家安全風(fēng)險(xiǎn)密切監(jiān)測、準(zhǔn)確預(yù)判、有效防范,依法打擊懲治金融領(lǐng)域危害國家安全的違法犯罪活動(dòng)。
二、有針對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的
11月3日,中證報(bào)報(bào)道,證監(jiān)會(huì)債券部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,下一步,證監(jiān)會(huì)將深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署,激發(fā)債券市場活力。堅(jiān)持底線思維,全力做好房地產(chǎn)、城投等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控……保證房企股債融資渠道總體平穩(wěn)……堅(jiān)持「一企一策」,穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。
11月7日,央行、住建部、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召集數(shù)家房企座談,了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。
與此同時(shí),央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2023)》提到,適應(yīng)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
預(yù)計(jì)后續(xù)一二線城市在限購層面會(huì)有放松性政策出臺(tái),同時(shí),加大公積金購房支持力度,加快推進(jìn)「帶押過戶」模式,以及進(jìn)一步引導(dǎo)居民房貸利率下行等。
三、還有針對(duì)重點(diǎn)開發(fā)商的
11月6日,萬科與金融機(jī)構(gòu)開了個(gè)線上交流會(huì),會(huì)上,深圳市國資委表示,充分認(rèn)可和信任萬科團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性……如有需要或遭遇極端情況,深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具,通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對(duì)。
官方如此表態(tài)力挺一家房地產(chǎn)企業(yè),非常罕見,但在此刻卻是必須,因?yàn)槿f科不能出問題!因?yàn)?,目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于修復(fù)時(shí)期,市場在悲觀的情緒下很容易失去判斷力,「優(yōu)等生」的股債價(jià)格下跌,讓房企更加陷入「自證難」的不利局面。如果不及時(shí)加以遏制,任由做空勢力肆虐,那內(nèi)地房企存在被批量、系統(tǒng)性做空的可能。讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇變得雪上加霜。
當(dāng)此之時(shí),深圳國資委和萬科果斷出擊,打了一個(gè)漂亮的反擊戰(zhàn),當(dāng)天,萬科股債雙雙大漲。這無疑穩(wěn)定了市場對(duì)萬科乃至對(duì)中國房地產(chǎn)市場的信心。相信接下來,做空勢力會(huì)消停很多……
防風(fēng)險(xiǎn),才能促發(fā)展
金融是國民經(jīng)濟(jì)的血脈,是國家核心競爭力的重要組成部分。金融活,經(jīng)濟(jì)活;金融穩(wěn),經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。當(dāng)前,內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)交織,經(jīng)濟(jì)承壓,金融防風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)嚴(yán)峻。今年二季度以來,《債務(wù)危機(jī)》的作者瑞·達(dá)利歐就一再提示債務(wù)風(fēng)險(xiǎn):「我們正處于一場典型的、晚期大周期債務(wù)危機(jī)的開端……」
只有防好風(fēng)險(xiǎn),才能更好的促發(fā)展。房地產(chǎn)是周期之母,與金融市場的關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié),對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)富效應(yīng)都有巨大的影響,而且又是典型的高杠桿部門,全球歷史上大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)多與房地產(chǎn)有關(guān),十次危機(jī)九次地產(chǎn),絕非虛言。讓房地產(chǎn)市場軟著陸,是化解金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵之一。
11月6日,郁亮在會(huì)上坦言,黎明前總是最冷的時(shí)候,但還是要對(duì)將來有信心。這句話適用于萬科,也適用于整個(gè)行業(yè)。根據(jù)澎湃新聞11月10日報(bào)道,金地集團(tuán)已將21.4115億元?jiǎng)澣肷锨逅鶅陡秾?,用于兌付將?1月12日到期的「20金地MTN004」中票本息以及11月10日到期的「21金地MTN006」中票利息。至此,今年金地集團(tuán)已無到期公開債務(wù)……這對(duì)整個(gè)行業(yè)來說,是一個(gè)好消息。寒意似乎在逐漸退散。
本資料聲明:1.本文中轉(zhuǎn)載自明源地產(chǎn)研究院,作者:明源不動(dòng)產(chǎn)研究院總編、首席研究員艾振強(qiáng)。如有侵權(quán),請聯(lián)系我們及時(shí)刪除,并向其所有權(quán)表示歉意;2.因編輯需要,有些文字和圖片無必然聯(lián)系,僅供讀者參考。