2023年是樓市分化加劇的一年,房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨著諸多考驗。中央及地方出臺各類救市政策,但整體依舊不太理想,不同能級的城市成交有著明顯的區(qū)別,乃至同一城市的不同板塊也冷熱不均,不同項目間的成交情況更是天差地別,滯銷項目與日光盤之間可能僅僅是一路之隔。究竟什么樣的項目,在當下還能走出獨立行情,實現(xiàn)熱銷?讓我們帶著疑問一起探索。
核芯+稀缺=夢想 新一代高端改善的奢華
土地供應端
首先,從土地供應端來看,好位置是值得期待的。以2024年2月杭州土拍為例,得益于優(yōu)異的地塊質(zhì)量,民企參與土拍積極性高漲,7幅地塊全部溢價成交,其中更是有6宗宅地溢價率超過了15%。杭州濱江、華潤、綠城均有收獲,濱江有2宗地塊入袋(其中1宗地以濱江和華潤聯(lián)合體形式競得),綠城則競得關注度較高的三里亭地塊,三家企業(yè)拿地溢價率平均達到18.8%。
無獨有偶,合肥2024年首輪土拍表現(xiàn)的也非常不錯,3宗住宅用地成功出讓,特別是一直被市場看好的濱湖新區(qū)地塊,使得招商蛇口聯(lián)合平安不動產(chǎn)以溢價超54%摘下濱科城BK202401號地塊,刷新合肥單價地王紀錄。這說明,無論市場好壞,較好的地段,都是受到房企的垂愛的,因為它也是奠定一個項目未來走量的基礎性條件。
因為這類項目區(qū)域內(nèi)無競品、同品質(zhì)產(chǎn)品稀缺,供不應求下,整體熱度較高,在今天的很多城市中,都有類似的供應相對稀缺的板塊,這些板塊新推的項目,基本上都比較熱銷,這一點也正是通過市場論證而來。
市場需求端
其次,從市場需求端來看,城市能級、高端改善是當前市場熱度的核心。根據(jù)克爾瑞研究,全國重點城市項目開盤平均去化率最高的五個城市,分別是北京、上海、成都、杭州和西安,其中北京項目開盤平均去化率最高,達到了71%。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2023年一線城市新建商品住宅月均成交67萬平方米,同比增長約4%。其中,上海、廣州在低基數(shù)的情況下,累計銷售面積同比分別增長10.9%、3.9%。
不難看出從單盤銷售情況看出,一二線城市的去化依舊表現(xiàn)較好。以杭州為例,國際金融中心,4286人搖號搶357套房,中簽率僅8.36%,是杭州市年度單價最高的樓盤。以廣州為例,2023年成交量top50的項目中,約72%都是500萬以上的改善盤。
另一方面,在一線城市以及核心二線城市房價面臨著較大下行壓力下,如今一二手倒掛的項目越來越少,這種價值的特性,也成為部分項目熱銷的原因之一。如上海、成都、杭州、北京、西安、合肥等城市還存在部分板塊倒掛的情況,這些項目出現(xiàn)熱銷也在意料之中。未來,隨著一二手價差縮小,倒掛項目縮減,這類項目的熱度也將出現(xiàn)緩解。
因此,我們總結出第一條規(guī)律:核心地段的土地稀缺造就了其與生俱來的天然優(yōu)勢,供不應求。
產(chǎn)品力=銷售力 讓房子回歸房子是市場根本
產(chǎn)品端變化
根據(jù)近些年房地產(chǎn)市場的變化,得出“產(chǎn)品力等于銷售力”的“暴力”結論,需要從產(chǎn)品端變化本身來看。2016年至2020年,由于房地產(chǎn)市場太過于火爆,購房者對于產(chǎn)品的重視及表現(xiàn)并不是很突出,更多的關注在于區(qū)位、配套、學區(qū)、社區(qū)景觀等方面,導致出現(xiàn)諸多交付中的產(chǎn)品細節(jié)投訴。
但從2023年開始,購房人越發(fā)注重產(chǎn)品本身,房企也回到做房地產(chǎn)的初心,紛紛迭代產(chǎn)品系,朝著中高端產(chǎn)品發(fā)力。比如在成都,據(jù)58安居客研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,去年成都500萬以上的新房備案量超過13000套,創(chuàng)下歷史新高;在2020年的時候,這個數(shù)據(jù)只有約8000余套,同比增長近一倍。
同時,客戶的購房需求也隨著市場的變化而變化,從過去和2023年的自住比例來看,剛需目前自用比重在90%左右,在之前這個數(shù)據(jù)是50%;改善產(chǎn)品的自住比重已經(jīng)從過去的70%提升到95%,高端產(chǎn)品的自住的比重約在80%—90%,而過去只有50%,高端自住的比例目前相對較低的原因是現(xiàn)在還有部分房源存在價差,總體來看,現(xiàn)在買房基本上都是自用為主。
如何打造產(chǎn)品力 才能鍛造新時代高端住宅格局
最后,如何打造具有產(chǎn)品力的產(chǎn)品?我們通過部分案例的分析、總結起來大致有以下幾大特色:
01規(guī)劃:容積率走低,樓間距拉大
市場行情好的時候,高能級城市買房不是靠買,而要靠搶。那時候一二線城市千萬級的豪宅,容積率動輒在5.0以上,綠化率則可能只有30%左右。即便如此,購房者依然趨之若鶩,在“市場不缺房子,只缺好房子”的現(xiàn)在,高容積率正在逐步被拋棄。無論是在一線城市,還是強二線城市,改善型項目都是朝著低容積率的方向進化。
過去很多項目通過高低配的方式,設法將容積率做滿,為項目爭取更多利潤。而當前,不少項目在容積率只有2.0左右的情況下,主動拋棄高低配的做法,而是做純洋房,或者是小高層戶型。例如,下面案例中容積率為2.0的項目,就沒有采用傳統(tǒng)的高低配做法,而是將戶型設計為16—25層高的小高層,并且部分采取板式結構。
建筑采用圍合式布局,所有樓棟沿著中心園林排布,既能避免住戶對視的尷尬,也讓每一戶都享有通透的視野。另外,東西樓間距最大達到約200米,南北樓間距也有約110米,這種局部模式極大地優(yōu)化了居住體驗。
02戶型:讓尺度更足,舒適度更高
戶型素來是住宅項目的核心競爭。房企拼產(chǎn)品力,自然要在戶型上多下功夫。這兩年,改善型項目在戶型設計上出現(xiàn)很多可圈可點之處。
①更多的飄窗、更大的陽臺,得房率明顯提高
隨著地塊的容積率降低,項目得房率就有提高的基礎,從而套內(nèi)使用面積變大,大大提高了居住舒適度。通常來說,大部分戶型得房率約在85%左右,想要超越常規(guī),往往要在飄窗、陽臺、露臺、挑空等方面做文章。
以廣州市為例,去年廣州就出現(xiàn)了多個100%甚至更高得房率的項目。2023年11月9日,廣州發(fā)布了一則建筑新規(guī),住宅陽臺面積可擴大到占20%;同時,還鼓勵設置入戶花園和生活陽臺。這一新規(guī),極大地拓寬了戶型得房率的想象空間。
在新規(guī)出臺后的保利·花語和岸,宣布將飄窗寬度將拓寬到0.8米,比傳統(tǒng)做法高出60%。這一賣點直接將項目與市面上的競品區(qū)別開來,獲得了購房者的熱捧,項目首開當天就賣出了12億元。從圖例的115㎡戶型可以看到,飄窗幾乎鋪滿全屋,不僅臥室規(guī)劃有飄窗,就連客餐廳也做了整面飄窗,采光及居住舒適度堪稱無敵。
②大面寬、大開間、高窗地比,采光面做到極致
除了得房率更高之外,改善項目的戶型也朝著大面寬、大開間、全朝南的方向進化。
以龍湖某項目4房2廳2衛(wèi)戶型為例,該戶型建面約126㎡,做到了全明設計,其中,南向4.5個開間、面寬更是達到了約14.9米,無論上采光度還是景觀視野都非常到位。
同時,L型飄窗也被當作很多改善項目的一個賣點。例如下面這個建面約147㎡戶型,做到四開間朝南,南向約5.4米的超級寬廳,約8.5米的雙聯(lián)景觀大陽臺,尺度之足令人震撼。主臥還有270°全景環(huán)幕飄窗,窗外景致盡收眼底,對購房者而言殺傷力十足。
另外,窗地比也是當前住宅升級的一大方向,得益于立面公建化的處理手法,“全面屏”設計極為流行,市面上不少項目的窗地比都達到50%甚至更高,超大面積的落地玻璃,讓空間得以無限延伸,不僅采光通風更佳,視覺上也更為通透。如下圖為保利某項目的立面效果圖,通過大面寬玻璃的設計,整體干凈、時尚,彰顯品質(zhì)。
03立面:公建化立面不斷創(chuàng)新,部分項目引入曲線屏設計
公建化外立面越來越普遍,幾乎已成為所有改善型項目的必選項。目前最通行的做法是采用超白鋁板為框,并以金屬線條鑲邊,再搭配大面積的雙層中空LOW—E玻璃,讓立面顯得更為通透且富于現(xiàn)代感。還有一些項目引入“曲面屏”設計,比如綠城芝蘭月華項目,就以曲線柔化建筑邊框,同時融入灰綠色陶板線條,整個立面視覺體驗大氣非凡。
04景觀面:景觀面積更大,更有儀式感
隨著樓市進入改善時代,鄰里空間的打造以及園林景觀帶來的舒適度,一度成為購房客戶的關注點。從早期的營銷中心示范區(qū)對景觀的展示,到如今客戶對于綠化率以及園林景觀設計的考量,只有將更多空間留給園林景觀,從而提升居住舒適度,提高項目的競爭力。
2023年,越秀地產(chǎn)就提出了“一半公園一半城”的公園城市(POD)開發(fā)模式,將房子“種”在公園里。為此,越秀地產(chǎn)對常規(guī)的設計流程做了調(diào)整——先做公園規(guī)劃,再做建筑設計,將住宅與公園融為一體。
在越秀地產(chǎn)和樾府系項目,超大景觀園林已成為標配。如大學城和樾府,項目容積率不足3.0,計容面積約20.5萬㎡,景觀面積卻達到11.2萬㎡左右,占比將近一半。
另外,景觀設計中對于歸家的“儀式感”、“體驗感”在改善項目中也受到空前重視。很多項目都提出,打造酒店度假式的歸家體驗,如超大尺度的門樓,仿酒店設計的環(huán)島式落客空間、豪華的地上地下雙大堂等等。
市場是檢驗產(chǎn)品的試金石。可以看到,即便是行業(yè)承壓,但居民對更高居住品質(zhì)的長期需求并未改變,在回歸居住屬性的當下,產(chǎn)品越來越成為購房者重要的衡量指標,客戶會為好的產(chǎn)品買單。未來的產(chǎn)品進化思路將由過去的標準化復制轉變?yōu)橐虺嵌?、因人而異的定制化,讓我們一同期待未來涌現(xiàn)更多真正意義上的品質(zhì)住宅!
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